새 아파트 벽 모서리에 물방울이 맺혔다면 시공 하자일까요? 국토교통부 하자판정기준 제15조는 결로 위치를 셋(단열 벽체·창호·발코니 등 비난방공간)으로 구분하고 위치별 하자 인정 조건을 따로 둡니다. 조건과 TDR 값, 청구 기한을 정리했어요.
벽·천장·바닥 — TDR 기준 초과 · 측정상 단열 불량 · 단열재 누락이나 부실
창호 — 기밀 불량 · 틀 주위 충전 부족 · 성능 미달 가운데 하나
담보책임기간 — 단열공사와 창호공사 모두 3년
판정 기관 — 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회
아파트 결로 하자 판정, 고시 제15조가 나누는 세 자리
결로 자리는 셋으로 구분되고, 어느 자리냐에 따라 하자로 인정되는 조건이 달라요.
근거는 국토교통부 고시 「공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준」이에요. 2026년 7월 8일 시행 제2026-360호가 현행이고, 결로는 제15조에서 다루죠.
| 자리 | 하자로 보는 때 | 함께 보는 것 |
|---|---|---|
| 단열 공간의 벽·천장·바닥 | TDR이 설계기준 값을 넘을 때 · 열화상·표면온도 측정에서 단열 불량으로 노점온도 아래로 떨어질 때 · 마감을 걷어 단열재가 빠지거나 부실할 때 | 모서리는 바깥 면적이 더 넓다는 점을 고려 |
| 단열 공간의 창호 | 모헤어·풍지판 불량으로 기밀이 크게 떨어질 때 · 창틀 둘레 충전이 모자랄 때 · 성능이 고시 기준에 못 미칠 때 | 셋 중 하나만 맞아도 하자 |
| 발코니 등 비난방공간 | 입주자의 유지관리를 고려해 판단 | 입주자가 설치한 시설물의 결로는 하자 아님 |
벽 결로의 경우 TDR 측정값 차이가 미세해 당사자가 이의를 내면, 열화상 카메라·표면온도계 측정으로 방법을 바꿔요.
발코니는 단열, 환기구, 제습기를 설계대로 갖췄음에도 물이 맺혔다면 거주자 관리 책임으로 봐요.
그래서 결로를 발견했다면 어느 자리에 생겼는지부터 확인해 두세요. 따져야 할 조건이 거기서 나뉘니까요.
공식 안내 보기: 국토교통부 하자판정기준 고시 원문(국가법령정보센터)
벽·천장 결로의 잣대, 지역별 TDR 기준값
서울을 포함한 중부2 지역이라면 벽체접합부 TDR 0.26 이하가 설계 기준값이에요.
TDR(온도차이비율)은 바깥과 실내의 온도 차이를 분모로, 실내 공기와 벽 안쪽 표면의 온도 차이를 분자로 놓은 비율이에요. 0에서 1 사이 값이고 기준은 ‘이하’ 방식이죠.
계산할 때 실내 조건은 25℃·습도 50%로 고정하고, 바깥 조건은 지역별로 다르게 둬요.
| 지역(예) | 설계 실외온도 | 벽체접합부 TDR |
|---|---|---|
| 중부1 — 강원(동해안 6곳 제외), 경기 연천·포천·파주 등 | -20℃ | 0.25 |
| 중부2 — 서울·인천·대전·세종, 충남 등 | -15℃ | 0.26 |
| 남부 — 부산·대구·광주·울산, 제주 등 | -10℃ | 0.28 |
적용 대상은 사업계획승인 대상인 500세대 이상 공동주택이고, 2014년 5월 7일에 처음 시행됐어요.
2026년 6월 개정분 역시 그 뒤에 사업계획승인을 신청한 단지에만 적용돼요. 그래서 살고 있는 단지의 승인 신청 시점도 같이 봐야 하죠.
공식 안내 보기: 국토교통부 · 공동주택 결로 방지를 위한 설계기준(국가법령정보센터)
조건을 확인한 다음 할 일은 기한 안에 상대방을 정해 청구하는 것이에요.
단열·창호 공사의 담보책임기간은 3년
담보책임기간은 벽·천장·바닥 단열공사와 창호공사 모두 3년이에요.
공사 종류별 기간은 공동주택관리법 시행령 별표4에 있어요. 단열공사와 창호공사가 같은 3년 묶음이죠.
마감공사(도배·타일·도장 등)는 2년으로 짧은 편이고, 내력구조부는 10년으로 길어요.
청구 기한은 이 기간이고 상대는 사업주체예요. 전유부분(세대 안)은 입주자가 청구하고, 공용부분은 입주자대표회의 또는 관리주체가 청구하죠.
공식 안내 보기: 국가법령정보센터 · 공동주택관리법 시행령
청구받은 사업주체는 15일 안에 답해야 해요
청구를 받은 사업주체에게는 15일이 주어져요. 그 안에 보수를 끝내거나 보수 계획을 서면으로 통지해야 하죠.
계획서 필수 항목은 세 가지예요. 하자 부위, 보수 방법·기간, 담당자 연락처죠.
하자가 아니라고 보는 부위도 그 이유를 서면으로 알려 줘야 해요. 하자심사를 신청할지 판단할 때 이 서면부터 확보해 두면 좋죠.
보수 결과 통지 후 30일 이내라면 사유를 적은 서면으로 이의를 제기할 수 있어요.
기간의 출발점은 전유부분이 입주자 인도일, 공용부분이 사용검사일이에요. 만료 30일 전까지 사업주체가 만료 예정일을 알려야 하죠.
공식 안내 보기: 하자심사·분쟁조정위원회 · 하자담보 책임 안내
하자심사 신청 자격과 처리 기간
전유부분은 등기부상 소유자가 신청인이에요. 심사 기간은 60일이죠.
하자를 부인하거나 보수를 거부·회피하는 사업주체를 상대로 쓰는 제도죠.
전유부분 하자는 10곳까지를 한 사건으로 묶고, 공용부분은 부위 하나당 사건 하나로 세요.
심사 기간은 전유부분 60일·공용부분 90일이고 30일을 연장할 수 있어요. 흠결 보정 기간과 하자감정 기간은 여기서 제외되죠.
흐름은 접수 뒤 상대방이 10일 안에 답변하고, 필요하면 현장 조사·감정을 거쳐 판정으로 끝나요. 감정 비용은 양측 합의로, 합의가 안 되면 위원회 결정으로 정해지죠.
판정서가 하자라고 하면 사업주체는 그대로 보수해야 하고, 따르지 않으면 1,000만원 이하 과태료를 물 수 있어요.
공식 안내 보기: 하자심사·분쟁조정위원회 · 하자심사 제도 소개
결로 하자, 자주 묻는 질문
Q. 마감재를 뜯어서 조사하면 그 비용은 누가 내나요?
A. 해체·복구 비용은 고시 제96조에 따라 심사나 조정 결과에 맞춰 나눠 부담해요. 하자 판정 시에는 보수 비용으로 잡되, 보수가 어려운 부위는 시공비 차액으로 잡죠.
Q. 판정 결과에 동의하지 못하면요?
A. 이의신청 기한은 판정서를 받은 날부터 30일이에요. 안전진단기관 또는 전문가 의견서를 붙여야 하고, 재심의는 처음과 다른 분과위원회가 맡죠.
Q. 3년이 지난 뒤에 알게 된 결로도 심사받을 수 있나요?
A. 고시 제127조에 따라 기간 안에 보수 청구가 없었던 사건은 심리하지 않아요. 예외는 2016년 8월 11일 이전 사용검사 단지로, 기간 안에 하자가 생겼다는 사실을 입증하면 되죠.
단열·창호의 담보책임기간이 3년이라는 점을 생각하면, 첫 겨울에 본 결로는 바로 그 겨울에 서면으로 청구해 두는 편이 든든해요. 판정은 위원회가 하고, 위 표는 따질 조건을 고르는 데 쓰세요.
수정 기록: 2026년 10월 6일 워드프레스판 작성
출처: 하자판정기준 고시 · 결로 방지 설계기준 고시 · 공동주택관리법 시행령 · 하자담보 책임 안내 · 하자심사 제도 소개(10월 6일 오전 6시 34분~38분 읽음)
이 글은 고시와 시행령 원문을 옮긴 것이며 법률 자문이 아니에요. 하자 여부 판정은 하자심사·분쟁조정위원회의 권한이니, 실제 사건은 위원회 상담 전화(031-910-4200)나 전문가에게 문의하세요.
아파트 결로 관련해 더 궁금한 점이 있으신가요? 댓글로 알려주세요.
🌏 English — 아파트 결로 하자 기준, 고시 제15조 세 자리와 TDR 값
- Water droplets on the wall corner of a new apartment: is that a construction defect? Article 15 of the Ministry of Land’s defect-judgment standard splits condensation locations into three (insulated walls, windows, and unheated spaces such as balconies) and sets a separate defect condition for each. The conditions, the TDR value and the claim deadline are summarized here.
- Condensation spots fall into three groups, and the condition for recognizing a defect differs by spot.
- The basis is the Ministry of Land notice ‘Standards for investigating apartment defects, calculating repair costs and judging defects’. No. 2026-360, in force from July 8, 2026, is the current version, and condensation is handled in Article 15.
- For wall condensation, if the difference in TDR measurements is tiny and a party objects, the method switches to measurement with a thermal imaging camera and a surface thermometer.
- For balconies, if water still forms even though insulation, vents and a dehumidifier are installed as designed, it is regarded as the resident’s maintenance responsibility.
🇯🇵 日本語 — 아파트 결로 하자 기준, 고시 제15조 세 자리와 TDR 값
- 新築マンションの壁の隅に水滴が付いていたら、施工上の瑕疵でしょうか。国土交通部の瑕疵判定基準第15条は結露の位置を3つ(断熱壁体・窓・バルコニーなどの非暖房空間)に区分し、位置ごとに瑕疵と認める条件を別々に定めています。条件とTDR値、請求期限を整理しました。
- 結露の場所は3つに区分され、どの場所かによって瑕疵と認められる条件が異なります。
- 根拠は国土交通部告示「共同住宅瑕疵の調査、補修費用算定及び瑕疵判定基準」です。2026年7月8日施行の第2026-360号が現行で、結露は第15条で扱います。
- 壁の結露の場合、TDR測定値の差がごく小さく当事者が異議を出せば、熱画像カメラ・表面温度計による測定に方法を切り替えます。
- バルコニーは断熱、換気口、除湿機を設計どおり備えていても水滴が付いたなら、居住者の管理責任と見ます。
🇨🇳 中文 — 아파트 결로 하자 기준, 고시 제15조 세 자리와 TDR 값
- 新公寓墙角凝出水珠，算施工瑕疵吗？国土交通部瑕疵判定标准第15条把结露位置分为三类(隔热墙体、门窗、阳台等非供暖空间)，并对每个位置分别规定瑕疵认定条件。条件、TDR 值和申请期限整理如下。
- 结露位置分为三类，瑕疵认定条件因位置而不同。
- 依据是国土交通部告示《共同住宅瑕疵调查、修补费用计算及瑕疵判定标准》。2026年7月8日起施行的第2026-360号为现行版本，结露在第15条中规定。
- 墙面结露的情况下，如果 TDR 测量值差异极小且当事人提出异议，则改为用红外热像仪和表面温度计测量。
- 阳台方面，即使隔热、通风口、除湿机均按设计配备仍出现水珠，也视为居住者的管理责任。
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